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    張明:調控政策持續,房地產市場出現兩大分化

    來源:

    第一財經

    作者:

    - 2021-06-04

    摘要 中國房地產市場的發展具有鮮明的周期性。如果用70個大中城市新建住宅價格指數同比增速來衡量,從2006年至今,中國房地產市場經歷了四個周期。

    中國房地產市場的發展具有鮮明的周期性。如果用70個大中城市新建住宅價格指數同比增速來衡量,從2006年至今,中國房地產市場經歷了四個周期。

      

    在這四個周期中,前三個周期是非常相似的。其一,用上述價格指數同比增速從波谷到波谷來衡量,那么前三個周期的持續長度幾乎都為3年,分別為2006年年中至2009年年中、2009年年中至2012年年中、2012年年中至2015年年中;其二,每個周期都是比較對稱的,上升期與下降期基本上都是一年半。

      

    然而,第四個周期表現出與前三個周期截然不同的特征。一方面,第四個周期從2015年年中持續至今,已經長達近六年,且目前還看不出來是否已經真的見底;另一方面,這個周期的上升期也僅為一年半左右,也即從2015年年中到2017年年初,但下行期卻由2017年年初延續至今。我們發現,下行期在2017年年底2018年年初經歷了一個拐點,這之后城市房價增速下行的速度顯著放緩,但下行的持續時間卻顯著拉長了。

      

    如果分別考察一線城市、二線城市與三線城市的房價增速,則可以發現前三個周期與第四個周期之間存在的另一個差異。

      

    在前三個周期中的上升階段,一線城市房價增速的漲幅顯著高于二線,而二線城市房價增速的漲幅顯著高于三線。在前三個周期的下行階段,一線城市房價增速的跌幅顯著低于二線,而二線城市房價增速的跌幅顯著低于三線。這意味著,在前三個周期內,最好的房地產投資選擇是一線城市的房子,而最差的選擇是三線城市的房子。

      

    在第四個周期的上升階段,按房價增速漲幅由高至低排名依然是一線城市、二線城市與三線城市。然而在該周期的下行階段,則出現了一個全新現象,也即在相當長時間內,一線城市房價增速顯著低于二三線,二線城市房價增速顯著低于三線。仔細考察的話,一線城市房價增速跌至二三線城市之下,發生在2017年下半年。

      

    不難看出,導致第四個周期與前三個周期相比發生顯著變化的時點,恰好在2017年。那么2017年究竟發生了什么事情呢?

      

    2016年12月中旬召開的中央經濟工作會議,首次提出“房子是用來住的,不是用來炒的”(房住不炒)的政策定位。2017年3月17日,北京市五部門聯合印發了《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》,這是北京有史以來最嚴格的調控政策,因此被市場稱之為“317調控”。317調控也被認為是“房住不炒”提法產生之后中國樓市調控的典型做法。而在2017年12月中旬召開的中央經濟工作會議提出,要加快多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性。

      

    至此,以“房住不炒、因城施策、長效機制”為特征的本輪房地產調控政策正式成形,并實施至今。一二線城市房價增速成為調控重點。不難看出,正是這一輪新的房地產調控政策的實施,改變了中國房地產市場的周期性特征。在本輪調控實施之后,房價增速下行的速度顯著放緩、時間顯著延長。

      

    為什么中國房地產市場前三個周期的持續時間均為三年呢?其實,中國經濟增長的短周期也是三年,這個經濟增長短周期與房地產周期之間存在著互為因果、彼此強化的關系。

      

    然而,以“房住不炒、因城施策、長效機制”為特征的本輪調控,迄今為止持續時間已經長達4~5年時間,并未像之前的周期那樣因為經濟增速放緩而顯著放松。在這4~5年時間內,中國經濟還經歷了兩次外部負面沖擊的考驗。第一次是2018年起加劇的中美貿易摩擦,第二次是2020年年初暴發的新冠肺炎疫情。這兩次負面沖擊都導致中國經濟面臨增速下行壓力,但即使在這兩次沖擊下,房地產調控政策都并未出現根本性松動。

      

    那么,為什么中國政府本輪房地產調控的力度是如此之強、態度是如此堅決、政策是如此一以貫之呢?歸根結底,中國政府已經深刻認識到,過度依賴房地產投資來刺激經濟增長,已經面臨越來越大的風險。

      

    這些風險至少可以歸結為四個層面:第一,中國經濟增長過度依賴房地產相關投資;第二,中國地方政府過度依賴土地出讓金這一預算外收入;第三,中國商業銀行體系的信貸資產過度集中于房地產與土地;第四,中國老百姓存量財富過度集中于房地產。這四個方面的風險意味著,一旦房地產行業未來面臨重大調整,那么中國的經濟增長、金融穩定與國民財富都可能遭受重大損失。

      

    在中美博弈可能長期化、持續化的背景下,黨中央、國務院在2020年下半年提出構建以內循環為主體、內外循環相互促進的新發展格局。在新發展格局中,消費擴大與消費升級扮演著至關重要的角色。但事實上,從2015年起,房地產行業過快發展對居民消費的擠出效應已經越來越明顯。因此,從構建新發展格局的角度來看,將“房住不炒、因城施策、長效機制”的房地產調控政策長期化、持續化,也是非常必要的。

      

    換言之,為了規避房地產行業過度發展造成的潛在風險以及對消費擴大、消費升級的擠出效應,以“房住不炒、因城施策、長效機制”為特點的本輪房地產調控將會持續相當長的時間。到目前為止,該調控政策已經在較大程度上改變了市場主體的預期,房價“越調越漲”的信念在較大程度上得到了糾正。

      

    隨著調控政策的持續,中國房地產市場未來將會出現兩個“分化”。

      

    第一個分化是城市之間房價的分化。那些年輕勞動力持續流入、優質公共產品(教育加醫療)分布較為集中的城市,房價未來的表現可能相對較好,而那些年輕勞動力持續流出、優質公共產品較為匱乏的城市,房價前景就相當暗淡了。

      

    第二個分化是開發商內部的分化。中國目前仍有8萬多家開發商,但排名前100的開發商已經拿走了銷售額的70%。隨著開發商內部行業集中度的提高,未來中國眾多中小開發商將會面臨破產倒閉或被兼并收購的風險。未來年輕人購房,應該清楚地看到上述兩大分化趨勢,以保證房產投資的保值增值。

      

    (作者系中國社會科學院金融研究所副所長、國家金融與發展實驗室副主任)

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